Интервью В список »
02.07.2013 / 07:58
Надежда Орлова, по материалам газеты "Время Сибири"
Было наше – стало ваше

Партнерство, доверие и открытость между управляющей компанией и потребителем — вот единственно верный путь развития ЖКХ.

Более 20 лет продолжается в нашей стране самая громкая и неоднозначная перестройка людских умов, устоявшихся бытовых норм и государственных законов. Речь идет о реформе жилищно-коммунального хозяйства. «Выстрелив» еще в декабре 1992 г. принятием Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», эта социально значимая реформа до сих не привела общество к долгожданному коммунальному раю.

Каждый из нас ежедневно на себе испытывает все «приливы» и «отливы» реформы ЖКХ, привыкая то к одним системным изменениям в жилищном законодательстве, то к другим. А легко ли живется самим коммунальщикам в постоянном цейтноте? С этим вопросом мы обратились к директору ООО «Управляющая компания «Солнечная» Валентине Ивановне ВЛАДИМИРОВОЙ.

 Мал золотник, да дорог

Во главе жилищно-коммунальной организации Валентина Ивановна встала в 2005 году, когда ей предложили стать председателем первого в своем роде товарищества собственников жилья в микрорайоне Солнечный. Хозяйство досталось новому председателю непростое. На обслуживании ТСЖ «Солнечный» на тот момент было всего два дома, но каких: первый по ул. Светлова, 25 изначально планировался как общежитие для сотрудников завода «Крастяжмаш», второй, на пр. Молодежный, 3, по проекту должен был стать Домом быта. Оба объекта были долгостроями, и оба было решено отдать под социальное малогабаритное жилье. В 2007 г. в состав ТСЖ вошел еще один проблемный дом по ул. 40 лет Победы – некогда брошенный строителями больничный комплекс, впоследствии преобразованный в многоквартирный дом. Нестандартным в этом жилом фонде было все – от высоты потолков под 4 метра и огромной площади нежилых помещений до возникающих проблем, которые ежедневно приходилось решать руководству ТСЖ «Солнечный».

Несмотря на то, что эти три дома 15-20 лет простояли в долгостроях, после сдачи в эксплуатацию их причислили к новостройкам. Конечно же, проржавевшие коммуникации, растрескавшиеся стены и протекающие крыши с первых дней дали о себе знать.

– Дома начинали строить еще по старым СНиП, соответственно, материалы не отвечали современным требованиям по теплосбережению. Кто-то из наших жильцов промерзал, кто-то – протекал, – вспоминает Валентина Владимирова. – Мы вынужденно испытывали на себе все новые строительные технологии. Так, на Светлова, 25 нам пришлось применить теплосберегающую краску, чтобы спасти фасад здания от промерзания и трещин. Зато теперь это самый яркий и довольно комфортный для проживания дом. Кроме этого, нам пришлось в двух домах полностью заменить индивидуально тепловые пункты, так как застройщик в свое время сэкономил и установил там самое дешевое оборудование, в итоге вода с теплом попросту не доходила до потребителей.

Ко всему прочему, все это немногочисленное жилищное хозяйство располагается на приличном расстоянии друг от друга в разных частях микрорайона Солнечный. Именно поэтому, когда в 2011 г. были приняты поправки в ст. 136 Жилищного кодекса РФ «Создание и государственная регистрация товариществ собственников жилья», жестко регламентирующие порядок «один дом – одно ТСЖ», руководству с согласия жильцов пришлось инициировать создание управляющей компании «Солнечная». Из состава ТСЖ в УК были переданы два дома (ул. Светлова, 25 и пр. Молодежный, 3), а габаритная 13-этажка по ул. 40 лет Победы осталась за ТСЖ «Солнечный».

– Дома требовали и продолжают требовать пристального внимания и немалых финансовых вложений. Много сил мы отдали для того, чтобы навести в них порядок, – рассказывает Валентина Ивановна. – Передать наш жилой фонд в чужие руки, значит, забросить все, что было сделано с 2005 года. Вот мы и решили зарегистрировать свою управляющую компанию «Солнечная», которая продолжает обслуживать эти дома.

В том, что компания имеет на содержании небольшой жилой фонд, конечно, есть свои плюсы: проще выстраивать отношения с жильцами, большинство из которых директор управляющей компании знает лично, да и объемы работ не сравнятся с теми, что ежедневно приходится выполнять мегакомпаниям, вроде ГУК «Жилфонд». Однако и минусов в этой ситуации, по словам Валентины Ивановны, немало:

– Общая площадь обслуживания у нас чуть больше 30 тыс. квадратных метров. Для эффективного обслуживания, финансовой стабильности и, соответственно, более комфортного проживания людей, на мой взгляд, номинальное количество квадратных метров должно быть около 300 тысяч. Тогда идут нормальные финансовые поступления, можно нанять больший штат сотрудников, платить им достойную зарплату и выполнять какой-то объем ремонтных работ единовременно. Нам же сейчас приходится копить и сберегать каждую копеечку, чтобы запланировать благоустройство или текущий ремонт. Конечно, таким большим компаниям, как «Жилфонд», трудно отслеживать состояние своего многочисленного жилого фонда, но им гораздо легче в финансовом плане. С моей точки зрения, если мы хотим, чтобы реформа ЖКХ сдвинулась с места, огромных обслуживающих компаний быть не должно. Управляющая компания должна качественно справляться со своим объемом работ и текущими обязанностями.

 Разруха в головах

Согласитесь, что ЖКХ – самая болевая точка в нашей сегодняшней жизни. Основная масса жалоб от рядовых граждан в самые разные инстанции – от районной прокуратуры до Президента РФ – поступает именно по проблемам ЖКХ. И подчас жильцы по собственному невежеству винят во всех бедах тех, кто хоть как-то пытается этот быт улучшить. Да еще масло в огонь постоянно подливают средства массовой информации, примеряя на всех коммунальщиков маску воров и бездельников. «Это от них все беды: холодные батареи, грязные подъезды и запредельная квартплата», – кричат нам ежедневно со всех трибун и телеэкранов.

– Вопрос ЖКХ для меня настолько болезненный, что я уже давно перестала смотреть новости, – говорит Валентина Владимирова. – Ведь чтобы я ни делала в своем районе, все равно всех нас – представителей жилищно-коммунальной отрасли – в СМИ гребут под одну гребенку. И никто – ни законодатели, ни журналисты, ни население – не хочет сесть на мое место и посмотреть на проблемы отрасли снизу, по эту сторону баррикад. Нужно самому изучить документы, посмотреть расчеты, пообщаться с жильцами, спуститься в подвал, залезть на крышу, чтобы изнутри прочувствовать проблемы дома.

По мнению Валентины Владимировой, сегодня нет более проверяемой отрасли, чем ЖКХ: «Многие хоть и говорят, что ЖКХ – не контролируемая государством область экономики, но на самом деле лукавят. Нас постоянно проверяет Роспотребнадзор, трудовая инспекция, жилищная инспекция, департаменты администрации разных уровней, прокуратура, до недавнего времени в этом же списке стоял и пожарный надзор. Надо сказать, что ТСЖ – это одна из наиболее открытых систем. И любой грамотный бухгалтер, изучив документы компании, поймет, насколько эта система открыта и прозрачна».

Безусловно, наводить порядок в ЖКХ нужно, уверена Валентина Ивановна, но не только методом регулирования тарифов и улучшения качества коммунальных услуг, а прежде всего, изменением отношения собственников к своему жилью.

– К сожалению, только 10 процентов жителей осознают, что дом – их собственность. И в основном это те, с кем мы начинали создавать ТСЖ. Это жильцы моих старых домов на Светлова и Молодежном, – говорит Валентина Ивановна. – А дом на пр. 40 лет Победы напоминает мне сумасшедший муравейник, который живет в своем собственном ритме и по своим собственным законам. Поначалу я шла сюда на работу и думала, не разобрали ли дом еще по кирпичикам. Несколько раз после набегов хулиганов приходилось переделывать автоматическую систему пожаротушения, вставлять стекла. Однажды вандалы даже умудрились за один вечер выставить все рамы на балконах пожарных запасных выходов. После таких потерь нам пришлось прибегнуть к услугам охранного агентства. Безусловно, эти выходки вандалов, не приученных беречь ни свое, ни чужое, выливаются в финансовые затраты на ремонт, которые в итоге ложатся на плечи жильцов.

Разумеется, бить себя в грудь на собраниях и кричать, что «директор УК – наемный менеджер, а мы – собственники и, значит, право имеем», может каждый. А вот помочь убраться во дворе во время субботника, поймать за руку подростка, расписывающего стены подъезда, сделать замечание молодежи, тушащей окурки о новые подоконники, способны только единицы. Помните профессора Преображенского: «Разруха не в клозетах, а в головах»?

 Законные претензии

 За последние 20 лет в России принято 150 федеральных законов и 2,6 тыс. подзаконных актов, регулирующих сферу ЖКХ. Каждая законотворческая инициатива, принятая к действию, проходит апробацию жизнью, то есть испытывается на жителях и коммунальных службах.

Так, с 1 июня 2013 г. вступают в силу изменения в Правилах расчета платы за коммунальные услуги, в частности, отменяется передача показаний приборов учета собственниками жилья. Эти функции возложат на ТСЖ и управляющие компании, представители которых будут раз в полгода обходить квартиры, собирать показания и передавать их поставщикам коммунальных услуг. Получается, что тот порядок взаимодействия с коммунальщиками, к которому нас приучали с момента выхода Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, полностью отменяется. Жители освобождаются от посильной повинности отчитываться о потребленных ресурсах, а коммунальщики получают еще одну головную боль.

– Сегодня пишутся законы, которые друг друга взаимоисключают, и логика этих законов порой бывает непонятна, – высказывает свою позицию на последние изменения в жилищном законодательстве Валентина Владимирова. – Постановление № 354 было тяжелым, но логичным. Наши дома с первого дня жили по приборам учета, и от этого был видимый экономический эффект. С первого дня мы могли отследить расход воды по общедомовым приборам учета и сопоставить его с показаниями индивидуальных приборов учета, которые подавались собственниками жилья с 20-го по 25-е число. Было все выверено, четко и логично. А теперь, если у меня жильцы перестанут подавать индивидуальные показания, непременно вырастет общедомовой расход. После введения общедомовых нормативов разница между реальным расходом и нормативом будет ложиться на убытки управляющей компании или ТСЖ. Но если я заплачу поставщикам услуг за потребленные коммунальные ресурсы из тех средств, которые запланированы на содержание дома, ухудшится качество обслуживания.

Выходит, чтобы покрывать убытки безболезненно для населения, предприятиям ЖКХ необходимо получать приличный доход от своей деятельности, а он в свою очередь облагается налогом. Вот что по этому поводу сказано в официальном разъяснении Минфина РФ от 05.04.2013 № 03-11-06/2/11195: «...Суммы платежей за коммунальные услуги, поступающие на счет организации, являются выручкой от реализации работ (услуг) и, соответственно, должны учитываться в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи применением УСН». И тут возникает логичный вопрос: как коммунальная услуга может считаться доходом, если деньги от населения идут в ресурсоснабжающие организации транзитом? Управляющая компания, конечно, может заключить агентский договор с собственниками жилья – для того, чтобы не платить налог с коммунальной услуги, но тогда с жителей придется дополнительно брать от 1 до 3 процентов за оказываемую услугу. Растущее бремя налоговых выплат, по мнению Валентины Владимировой, приводит к росту цен и тарифов и в основном перекладывается на население.

– Жилищная услуга заведомо не может быть доходом. Она планируется для того, чтобы начислять зарплату сотрудникам, закупать материалы для проведения каких-то работ в домах, оплачивать налоги. Да, управляющая компания, как коммерческая организация, закладывает в смету какой-то процент рентабельности, но ведь налоги взимаются не с того, что компания получит от жителей по итогу, а с того, что начислит им. На сегодняшний день около 41 процента налогов предприятие ЖКХ закладывает в платежки. Сейчас законодатели поднимают вопрос о снятии налогового бремени с сельхозпроизводителей. Но в отличие от них предприятия ЖКХ свой продукт не производят, не могут его продать и получить осязаемый доход. Может быть, пора нашим законотворцам пересмотреть систему налогообложения и в ЖКХ – социально важной отрасли, которая сегодня очень нуждается в преференциях и спасении?

Вызывает много вопросов у директора УК «Солнечная» и другая инициатива российских законодателей, обязывающая все организации сферы ЖКХ с 1 сентября 2013 г. вступать в саморегулирующие организации (СРО).

– Сейчас многие еще не понимают, что вступительные и ежегодные взносы, которые придется платить членам СРО, станут тяжелым бременем не только для участников рынка, но и для жильцов, ведь деньги придется собирать с них, – констатирует Валентина Владимирова.

Минимальный размер взноса в компенсационный фонд СРО, установленный законом, – 100 тыс. рублей. Для небольших организаций ЖКХ, таких как УК «Солнечная», – это значительная сумма. Некоторые компании, не выдержав пресса новых требований, безусловно, предпочтут уйти с рынка или объединиться, чтобы иметь возможность оплачивать членство. И не факт, что в отрасли к концу реформы останутся те управляющие компании, которые душой болеют за свое дело и к своим обязанностям относятся добросовестно и ответственно.

Просмотров: 3618


Голосов:
0

Комментариев: 0

Поделиться