Строительные материалы и строительство В список »
20.02.2015 / 09:35
Егор Шевелев, по материалам газеты «Время Сибири»
Стройки ждут мартовского dead-line

Ставок больше нет.

Насколько готовой к падению рубля и удорожанию кредитов оказалась строительная отрасль Красноярского края, каков прогноз по спросу на жилье и по объемам его ввода, какие компании смогут пережить кризис, а какие вынуждены будут уйти с рынка? На эти и другие вопросы корреспондента «Времени Сибири» ответил председатель совета НП «Саморегулируемая корпорация строителей Красноярского края» Антон ГЛУШКОВ.

— Антон Николаевич, насколько сейчас красноярские строительные компании уже ощутили на себе влияние кризисной ситуации в экономике и в чем это влияние проявляется?

— Экономический кризис может проявляться весьма неожиданным образом. Например, с конца декабря в Красноярске сохраняется тенденция высокого спроса на объекты недвижимости. Мы понимаем, что просто люди таким способом страхуют свои сбережения, то есть это больше спекулятивные инвестиционные действия.

При этом если говорить о долевом строительстве, то строительные компании очень осторожно сейчас берут на себя обязательства в этой сфере, понимая, что жилищное строительство у нас регулируется законодательством, налагающим большое количество обязанностей и ограничений на застройщика. А именно, он не имеет права изменять стоимость и, главное, сроки строительства. Но в нынешней ситуации определенные обязательства, взятые в рублях на определенную дату, — это основной риск.

В итоге часть компаний просто приостанавливают продажи, дозируют их, чтобы не брать на себя обязательства, которые, может так получиться, в дальнейшем будет сложно исполнить.

— Драйвером спроса на российском рынке жилья в последние годы была ипотека. Можно было ожидать, что действия ЦБ по повышению основной ставки приведут к полной остановке ипотечного кредитования и, соответственно, снижению спроса на жилье и числа сделок на рынке?

— Есть пласт населения, который получает ипотеку еще по старым договорам и сейчас вкладывается в жилье. Но в основном ипотечные механизмы сейчас поддерживает только Сбербанк, который и в январе продолжал выдавать ипотеку, когда все прекратили это делать. Ставка у Сбербанка установлена на отметке в 14,5 процента, и только до конца февраля, что опять же подогревает ажиотаж, все стремятся максимально быстро получить эти кредитные решения, найти договоры и успеть заключить их даже по этой ставке, понимая, что это ниже ставки рефинансирования, соответственно, ниже ставки инфляции на сегодняшний момент.

Не надо быть ни провидцем, ни экономистом, чтобы понять, что уже в феврале весь этот ажиотажный спрос закончится и начнется, наоборот, ситуация жесткой конкуренции. Так что сегодня все строительные компании в первую очередь обеспокоены формированием политики на перспективу — 2015-й и 2016 годы: открывать или не открывать новые объекты? Некоторые компании мелкого масштаба, у кого небольшой штат, небольшой офис, которые могут некоторое время вхолостую проработать, не будут сейчас начинать нового строительства. В условиях неопределенности им лучше сосредоточиться на выполнении ранее взятых на себя обязательств, завершить объекты, распродать их — благо, все возможности для этого есть.

— А крупные компании как себя ведут в этих условиях?

— Крупные, к сожалению, являются заложниками ситуации, и не открывать новые объекты они, безусловно, не могут. Потому что у них есть большие штаты, плановые объемы работ, есть производственный цикл. Как правило, в Красноярске крупные игроки обладают еще и собственной стройиндустрией, заводами, которые не могут остановиться, а должны в каком-то виде работать. Поэтому в любом случае новые объекты будут открываться.

— Как сейчас выстраиваются отношения строителей с банками?

— Беда в том, что большая часть банковской системы края превратилась даже не в филиалы, а в расчетно-кассовые центры. Степень самостоятельности при принятии решений крайне мала. В большей части банков сейчас действуют стоп-показатели в отношении кредитования строительной сферы. Финансовые  риски инвестиционной деятельности у нас не страхуются в российском законодательстве, поэтому все боятся, и «стопы» наложены. В общем, та же ситуация, что у населения по ипотеке.

Если еще муниципальные контракты в силу политических соображений не останавливаются, то по всем остальным вопросам предлагают ждать 1 марта. Вот такой dead-line. Начнется март, увидим, что будет со ставкой ЦБ. Но уже понятно, что, поскольку она имеет сдерживающий фактор антиспекулятивный, она останется примерно на том же уровне. Отталкиваясь от этого, банки будут формировать политику, потому что ниже ставки ЦБ они не могут работать, а выше никому и не надо.

— Самый задаваемый сейчас вопрос: а что будет происходить с ценами на жилье?

— На мой взгляд, по крайней мере, в первом полугодии цены на новые объекты, которые будут торговаться, будут ненамного выше сегодняшних. Тут есть позитивный момент — строительная отрасль у нас исконно не очень зависима от валюты. Основные конструктивные материалы (цемент, песок, кирпич) и сырье для их производства имеют региональную прописку и рублевую составляющую. Поэтому инфляционные процессы на их стоимость влияют, но несильно.

Основным материалом, который хоть и производится у нас, но существенно зависит от курса рубля, являются металлы — цветные и черные. Они торгуются на биржах и вне зависимости от страны производства все равно зависят от макроэкономики. В этой части произошло реальное повышение. Подорожают окна и двери, которые тоже производятся в России, но почти все детали для их производства мы везем из Китая и Кореи. Позиция, которая в два раза выросла в цене, — остекление. Российского стекла в Сибири давно нет, потому что оно было в полтора раза дороже китайского. Может быть, теперь произойдет замещение, но не думаю, что наша стекольная промышленность готова к нужным объемам. 

С другой стороны, есть пример, когда поставщики цемента у нас снижают его стоимость в опте на 3-4 процента. Это продиктовано соображениями конкуренции. Так что в целом себестоимость квадратного метра у крупных застройщиков, если говорить об открытии продаж на начало I квартала этого года, возросла на 5-6 процентов. Соответственно, застройщики рады были бы отыграть этот рост за счет повышения цены продаж, но получится это у них или нет, это еще вопрос рынка.

— На фоне роста цен на те же продукты повышение почти незаметное...

— Это немного, когда мы идем в магазин за булкой хлеба, а когда речь идет о стоимости квартиры — это уже величина, влияющая на доступность.

— Вы сказали, после февраля ажиотажный спрос на жилье уйдет, надо ли понимать так, что весь остальной 2015 год станет «мертвым сезоном» продаж?

— Будет зависеть от поведения рубля и стабильности российской экономики. Недвижимость стала больше чем местом проживания, для населения это сегодня такой своеобразный финансовый суррогат, элемент хеджирования собственных сбережений. Есть прямая зависимость: как только рубль начинает существенно падать, автоматически все финансовые спекуляции уходят в валютную зону. Как только наступает стабилизация экономических макропоказателей или политического процесса, через два дня жуткий всплеск в отделах инвестиций.

Для среднего класса, который имеет какие-то сбережения, есть достаточно малодоступных инструментов сохранения сбережений. Мы знаем по опыту всех последних лет, что инвестирование в недвижимость в среднесрочном периоде всегда приносило прибыль и в рублях и в валюте. По крайней мере, в Красноярске оно всегда было выгоднее, чем банковский депозит. Еще один момент — людям психологически комфортнее иметь некое осязаемое имущество, а не обезличенный счет на карте.

— То есть, если рубль к середине года или еще весной начнет стабильно прибавлять, стоит вновь ждать роста спроса на недвижимость?

— Если это произойдет, то положительно повлияет на инвестиционный климат, потому что движение средств развернется в обратную сторону, возрастет привлекательность инвестиций в Россию.

— Уже сейчас можно спрогнозировать, как вся эта ситуация неопределенности скажется на таком показателе, как объем ввода жилья в регионе?

— Смотря когда цыплят считать. Можно считать по сдаче, а можно считать по объектам, одновременно находящимся в различных стадиях строительства. Если мы будем смотреть сдачу 2015 года, то, я думаю, она будет в том же объеме, что и в 2014 году, потому что инвестиции по этим объектам привлечены ранее и они начали строиться в том же 2014 году или 2013-м. Если говорить про объекты одновременно строящиеся, то за счет того, что строительный комплекс однозначно снизит количество новых объектов, общий объем строительства будет сокращен. И это найдет отражение по объемам сдачи в 2016-м и 2017 годах.

— В чем отличие этого кризиса от кризиса 2008 года?

— Тогда красноярские строители воспринимали надвигавшийся кризис как некую аморфную вещь, которая никогда не коснется строительства. Думали, что это кризис валютный и никоим образом не вызовет кризиса потребления. Сейчас наученные горьким опытом застройщики, обжегшись на горячем, дуют на холодное. Если в 2008 году люди не боялись инвестировать, начинать новые проекты, то сейчас все занимают позицию очень осторожную, перестраховываясь, перекладываясь, пытаясь максимально снизить риски за счет снижения обязательств. А это в том числе приводит и к снижению объемов строительства.

— Говорят, что к этому кризису строители подошли с минимальной закредитованностью?

— Да, компании сознательно гасили то, что оставалось. К тому же научились правильно и эффективно использовать бесплатные средства в виде инвестиций дольщиков, привлекать различные выгодные схемы финансирования. Сыграло роль и то, что вхождение в этот кризис было достаточно мягким — оно шло практически на протяжении года.

Опять же, может быть, это громкие слова, но 2008 год сделал из строителей бизнесменов, потому что до этого в первую очередь задача строителей была построить. А прошлый кризис заставил научиться не только строить, но и считать деньги, потому что до этого рынок съедал все по той цене, которая получалась на выходе, со всеми издержками. А после 2008 года в результате конкуренции все стали предпринимателями. У всех появились службы маркетинга, появилась какая-то финансовая аналитика.

Раньше строители считали финансовый результат исключительно по финансовой отчетности, которая формируется только одновременно со сдачей в эксплуатацию. В общем, компания, пока не сдаст отчетность, могла даже не понимать, в прибыли она или в убытках. А если у нее несколько объектов, то есть такая финансовая каша, то итоги подводили только к концу года. 

Сейчас это ушло, везде внедрен настоящий аналитический оперативный учет. Все на каждый день отслеживают свою затратную часть по каждому объекту очень детально. Потому что нормы прибыли снижаются, конкуренция, хотим мы или нет, все равно возрастает. В том числе и очень внимательно стали относиться и к финансовым инструментам. Потому что главная задача сегодня не только построить, но и заработать. Ну как в любом бизнесе. И сейчас все понимали, что нужно избавиться от внешних обязательства и снизить риски.

— Последствия этого кризиса можно предугадать?

— Любой кризис ведет к понятным вещам, в частности, к укрупнению бизнеса. Да, конечно, есть эксклюзивные услуги, которые могут оказывать только маленькие компании, но есть производство массового продукта, где выживают только крупные компании, которым доступны кредиты, у которых есть оборотные средства, у которых есть внутреннее хеджирование за счет разной рентабельности и ликвидности объектов.

Прошлый кризис к чему привел? У нас было около 40 постоянных застройщиков в городе. С кризисом их осталось 25. Сейчас, я думаю, ситуация будет очень похожая. У больших компаний шансов остаться на рынке больше. Если ты маленькая компания, ты не можешь выполнять все переделы, тебе надо становиться конкурентоспособным в каком-то узком сегменте. Вновь формирующихся предприятий, безусловно, в такой ситуации не будет.

— Что будет с крупными начатыми строительными проектами в крае?

— Может быть, темпы освоения снизятся. А так это большие капиталовложения, поэтому обратной дороги у них нет, весь вопрос в скорости.

 — Какую помощь в создавшейся ситуации могло бы оказать строительным компаниям государство?

— Опыт 2008 года был позитивным, когда государство, в частности, дало старт федеральной программе выкупа жилья. Если застройщик не мог реализовать свои объекты, он продавал их государству по цене заведомо ниже себестоимости, и оно приобреталось для военнослужащих, ветеранов и других категорий граждан. Наверное, и сейчас просто нужно стимулировать потребителя. Это самый честный способ. Повышать доступность ипотеки. Я думаю, власть понимает, что вот эта машина по перерабатыванию денег в бетон должна продолжать работать. Нельзя допустить ее остановки.

 

Просмотров: 5746


Голосов:
1

Комментариев: 0

Поделиться